记者：今天的广州番禺，楼盘连绵不断，可能已是中国最大的房地产王国之一。但我知道，这里的房地产大业是１０年前从祈福新村起步的。其时中国的房地产业正处于滥觞期，建房者和购房者都在谋求城里的立锥之地，没有人敢到郊县的荒山上建一个“桃花源”。听说“祈福”的那块地曾经吓退过１０个房地产商，你是第１１个去看地的，当时你怎么会看上那片荒山？
彭磷基：１９９１年４月，当时的番禺市委书记和市长到香港探访乡亲时找到了我。他们说番禺佛子岭有幅地，很大，１０个发展商去看过都摇头走了，问我有没有兴趣看看。三天后我就来到佛子岭。这片丘陵和沼泽并不是房地产的理想用地。当时我就想，条件虽差，但推掉中间的山包填成平地，还是能建一座山环水绕的现代化的新型卫星城。
记者：据说在北京、上海、天津、深圳，最成功的楼盘往往都是在被认为“死地”的条件下成活而且生猛起来的。祈福新村又是一例。我想这能给人很多启示。
彭磷基：我做事总是谋定而后动。我要仔细算一笔账：天时、地利、人和，交通、环境、供求。其时从佛子岭到广州城，车程一个半小时，是现在的三倍。但是我看好中国的改革开放没有回头路，政府要发展经济，必定会先搞交通。此地没有大工业，方圆五六公里连房屋都少见，固然荒凉，但是对环保有利，而且标示着房地产市场的空白。
当时我专门调查了老百姓的银行存款，数量很大，但当时没多少好房子可卖，而中国人讲究“安居乐业”，这就是我做房地产的空间。现在看来，当时我的判断是对的。这１０年，祈福新村卖出２１０００套房，目前有７万居民，占地７０００亩，被业界视为名副其实的“中国第一村”。
记者：记得“祈福”是第一个郊县大楼盘。在此之前，广州人还不敢想能像外国人一样在城里工作，在郊县生活。而且，当时祈福卖楼的方式也很有新鲜感和专业味，比如房地产卖广告就极罕见，而“祈福”的卖楼广告还是在《羊城晚报》刊登的。
彭磷基：是的。我们第一次卖楼是在１９９１年１１月２６日，买楼的人头晚就赶来排队了，一天之内，首期６００套别墅被抢购一空。１２月４日卖第二期，５００套别墅又是一日售罄。
盖售楼部我们是最早的，当时人们没见过售楼部，很多驾车人士以为路边开了家西餐厅。设示范单元，编印精美的“售楼书”，售楼小姐经过专业培训才能上岗，等等，我们都是最早做的。
记者：如今这些都已经成为行规。中国房地产业几年间引进了不少国际规矩，祈福担当了把境外成熟的楼盘营销程式“嫁接”进来的一个角色。而且我认为，被“嫁接”进来的还有更重要的社会意义上的东西。
比如说，管理费。如今全广州不需要交管理费的居民不多了，但１０年前管理费却是个新鲜名词。那时绝大多数中国居民人是工作单位的人，住的是单位的房子，生老病死，无一不依靠单位，单位宿舍修房子通下水道，当然不收管理费。而“祈福”率先引进了国际通行的屋村管理模式，管理费就是进行商业管理的一种表征。这就用商业管理取代了单位的行政管理，它轻而易举地改变了人的归属，把“单位的人”变成了“社区的人”。
彭磷基：当时境外的业主都认为理所当然该交管理费，境内业主大多却是第一次听说管理费。不过他们很快发现与他们的安居有关的一切：保安、环境卫生、房屋和设施的维修和保养、绿化、治虫，等等，在商业规律下无不井井有条。
我认为祈福新村应该是一个载体，装载一种新的生活方式。祈福新村的每个居住小区都是全封闭的，小区里绝没有商场食肆，只有个便利店。要买菜或去餐厅吃饭，你得花几分钟搭免费“村巴”到商业区去。初始那些新居民不习惯：楼下怎么没有大排档？买根葱也要搭车去菜市场，烦不烦？他们就批评。我坚持到第四年，批评声才小了，后来就没声了。
记者：据说成熟的西方社区都是把商业区和居住区分开的，所以广州城里司空见惯的油烟、噪声投诉与那些居民无缘。我想，彭先生所说的“新的生活方式”，前些年对中国人的家居来说，意味着大彩电、卡拉ＯＫ，这几年又意味着电脑、上网。而我看“祈福”更重视天然、环保、健康。