品牌才是硬道理？2008年，我们到哪里去买房?

08-01-26 15:03:29

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地段：从中心向外围发展经过了2007年房价大幅上涨之后，近来的江城楼市刮起了一阵打折风潮。虽然目前楼市平淡，许多购房者在"买涨不买跌"的心理支配下，进入了持币观望期。但在新的一年，武汉楼市刚性需求的购房人群仍大量存在，对于那些急需住房的群体而言，该买的房还是要买的。面对纷繁的楼市，许多购房者不禁要问：2008年，我们到哪里去买房？中心城区抗跌性强 2006年，在经过一轮快速上涨之后，上海房价出现大幅下跌，此后不少高价购房的市民甚至一度掀起了集体要求退房热潮。然而，当时上海房价下跌的楼盘多集中在郊区和远城区，而中心城区楼盘房价却依然坚挺，绝大多数楼盘房价纹丝不动。由此，不少购房者才真正认识到中心城区的居住价值--由于土地的稀缺性，中心城区楼盘具备良好的抗风险能力。 "决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。"香港房地产大亨李嘉诚的这段精辟"地段论"，似乎也再次印证了中心城区的价值。 2008年，在房价不断高企，国家宏观调控的力度不减的背景下，中心城区凭借稀缺的土地资源，便利的交通、生活配套，依然成为购房者的首选置业目标。汉口的崔先生计划在2008年购房，他原本打算在金银湖某楼盘购置一套120平方米左右的房子。但经过实地考察之后，崔先生发现，虽然金银湖的房子环境不错，但生活设施十分匮乏，医院、学校、超市、公交等配套设施不完善，最后他们一家人决定，还是将购房目标锁定在汉口中心城区的解放大道沿线。崔先生说，虽然武汉中心城区的房价有点偏高，但各种配套设施齐全，生活成本低，不用为每天的生活不便发愁。在武汉平安置业有关负责人看来，随着城市的发展，武汉中心城区的土地供应量越来越少，中心城区土地的稀缺性和居住价值也将日益显现出来。如果说郊区楼市是股市中的"概念股"，那么中心城区楼盘就是股市中的"抗跌股"。因此，在2008年，适婚族、拆迁户、外来购房者，以及改善居住环境的二次置业人群等刚性需求仍然大量存在，他们在中心城区置业的需求仍然很大，成为楼市购房的主力军。轨道交通沿线升值潜力大去年年底，位于堤角的美联·公园前一期开盘，推出的260多套住宅在开盘当天就销售超过八成。虽说堤角并非市中心闹市区，但许多购房者是看中了该项目临近轻轨站的交通便利优势。到2010年前，武汉将建成3条轨道交通线路，分别是1号线（江岸堤角-东西湖吴家山），2号线（常青花园-鲁巷），4号线（汉阳永安堂-青山，其中一期工程武昌火车站-青山武汉火车站）。进入2008年，随着武汉轨道交通的建设不断深入，轨道交通对地产行业的带动作用也愈发明显。据了解，通常在围绕着轻轨车站1平方公里范围内地产的价值可上升10%至20%，在车站附近400至600米的距离内的物业比外面的价值要高出很多。武汉新澳地产营销总监庞万志认为，从北京、上海、广州等城市的经验来看，轨道交通的建设将改变人们购房置业的观念。在轨道交通沿线置业，大大节约出行时间，并且轨道交通沿线物业的升值潜力巨大。有关地产人士指出，与此同时，购房者在轨道交通沿线置业，要将眼光看得长远一些，毕竟轨道交通建设需要一个过程，不是一朝一夕就能建成的。另外，轨道交通也需要与城市重点功能街区和交通枢纽相连接，共同编织成快捷的城市交通网络。品质：从"抢房"到"挑房" 瑞士表向来以品质立天下。一块好的瑞士机械腕表，其内里部件超过700个，环环相扣，确保走时的精准及外观的坚固。百年后，世纪前的那块表，依然准确记录时间的流逝，历久弥坚。好住宅何尝不是如此？当2007年的"抢房"风潮渐渐远去，当购房者开始静下心来审视过后方才抉择，当品牌建设重新为业内所热议，作为地产品牌的内核，房屋品质的建筑被提升到了另一个高度。品质年到来据研究中心数据，1月第3周武汉市房屋销售套数658套，较上周减少518套。开年3周，房屋销量降了3周。导致销量下滑的原因很多，传统销售淡季、银根收紧开发受限......最主要的原因，购房者在看不清楼市走向的时候，捂紧荷包，持币观望。 "在此背景下，开发商想让购房者掏钱买房，除了提升品质，让自己的房子人见人爱，别无他法。"中国指数研究院华中分院院长朱戈说。早在2005年，中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌就曾提出，提高住宅品质刻不容缓。随着经济发展，仅求一处居所遮风挡雨的时代早就过去，人们对于住宅的品质要求日益提高。除开房屋建筑质量、规划、绿化、科技等元素外，购房者更对细节提出高要求，每层楼梯台阶的宽度是否能让任何人都行走舒适，小区内的步道是否具有防滑功能，社区内的座椅是否符合人体工学原理...... 购房者呼唤居住品质的同时，政策亦在发力。近日，市建委下发规定，对居住品质建设提出新标准，"4月1日起，12层以下新建楼房必须安装太阳能热水系统，并鼓励超过12层的住宅建筑和其他公共建筑使用太阳能。" "品牌是企业发展的保证，品质是品牌的延伸及表现。"朱戈说，"在楼市销售旺季，开发商及购房者可能会对品质有所忽略，在当下楼市发展趋缓的态势下，在社会各个层面的呼唤下，住宅品质的提升将会决定一个地产企业的核心竞争力。大家都认识到这一点，品质年或将到来。" 如何铸就品质 "提及铸就住宅品质，似乎是个抽象的概念，但其目的只有一个，在节约资源、维持环境友好的前提下，得到社会及购房者的认同，使居者感觉方便、舒适、安全。"朱戈分析。 3A住宅金都·汉宫是通过科技将细节形成体系来确保住宅品质的。在金都的住宅里配备有壁挂燃气采暖热水炉，通过数字控制锅炉运转，使24小时均有恒温水放出；业主出门前，按一下玄关处的智能电梯，当电梯抵达，即能自动给出提示，免去等候；项目首创指纹入户系统，即使业主忘记带钥匙，也无需担心......"其实，金都·汉宫里的很多建筑细节，其他楼盘都有，但没有形成系统。我们将尽可能详尽的细节囊括在同一个住区里，通过科技来实现，这也是金都·汉宫拿下3A称号的原因。"武汉市浙金都房地产开发有限公司副总经理李典奇说。住宅品质可通过细节表现，亦可通过规划实现。万科地产入汉后，一直致力于推行带精装修的住宅。每做完一个项目，交房前，工程师都将陪同客户来验房，从水管打压测试到地漏通畅测试，从检测墙面涂料是否均匀到每一个旋钮的灵活程度，确保万无一失。但凡客户提出的问题，会尽快解决，且每年都会进行客户满意度调查。"万科目前在武汉建设的项目已有90%为精装修房，我们将秉持这一理念，让购房者想起高品质精装修房，第一时间就想到万科。"武汉市万科房地产有限公司工程部经理李荣杰说。同时，提升住宅品质还在于具有一定的市场前瞻性。中国航天·三江地产策划经理何泽龙回忆，在有关"12层以下建筑须安装太阳能热水系统"的政策出台前，早在2001年8月，三江航天家园开盘时，即引进了太阳能热水系统，"齐刷刷的一排建筑，顶层上全是采光板，很壮观。"不仅如此，项目在建筑中加入双层中空玻璃，在社区内引进智能系统，"这在当时的住宅中，已经很超前了。 "最重要的，建设住宅品质须具备持久性。"湖北人信房地产开发有限公司副总经理陈佳禾说，"对于长期注重建筑品质的开发商，无论楼市怎样变，其都能过滤掉风险。另外，在2008年，楼市发展趋缓，更多的地产开发商会意识到做好产品的重要性，转而提升住宅品质，此无论是对购房者或是楼市发展，都是件好事。" 品牌：楼市步入新阶段马小姐觉得有些疲惫。去年年中，她看中一家品牌楼盘，开盘时去晚了一步，被告知，无房可卖。不久前，接到同一家楼盘的电话，"房源充足，且一次性付款能享受97折优惠。" "在楼市里混，我该相信谁，我又该怎样选择？"马小姐感叹。 "在目前的大背景下，对于地产开发商，与其打折让利，不如找准自己的定位，进行品牌再建设。"中国指数院华中分院院长朱戈说。磨剑，再亮剑曾经，谁都知道建设地产品牌的重要性。 2005年，首届房地产品牌建设高峰论坛上，各派专家学者即响亮地提出"品牌创造价值"的口号。也曾经，很多地产开发企业忽略了地产品牌建设。 2007年中，房价大涨。任何地段，任何楼盘，一经推出，即遭哄抢。回忆当时的情景，马小姐记忆犹新，"大家都排着队拿号，售楼员在上面念号，被念到的欣喜若狂，还在排队的心急如焚。" "在此超常利润回报下，许多企业认为即使不是品牌企业，同样能将房子卖得好，从而轻视品牌的建设，甚而轻视品质的打造。"五合国际总经理刘力说。 2007年9月，有关打击捂盘的政策出台，部分跟风涨价的楼盘因此受到重挫。为此，深圳社科院城市运营中心主任高海燕放话，在宏观调控的背景下，跟房地产商谈品牌是件非常奢侈的事情。而后，地产市场发展趋缓，银根一再收紧，地产开发商拿地难度增加；国务院出面打击囤地，资金实力不够雄厚的地产开发商面临重重危机。如一位业内人士所说，品牌是地产企业四两拨千斤的利器。危难时，品牌建设再次进入人们视野。有人预言，2008年，中国地产品牌的竞争将加剧，对于本地中小型企业，短期内树立品牌是关键；而对于品牌地产商，长久维持品牌价值是法宝。"对于许多追逐短期利益而忽视品牌建设的企业，想实现可持续发展，是时候将‘品牌'这只快生锈的剑拿出来磨一磨了。" 如何磨剑 "说到底，房子是拿来给人住的，品牌再建设，落脚点还是在购房者上。"朱戈说。对于购房者，决定购房行动的源动力还是房屋品质。在"房子太好卖"的时候，可能大家觉得有房子可买就行了，从而忽略掉品质。而在"抢房"变为"挑房"的2008年，购房者就会从房屋质量、朝向、采光、园林绿化、物业管理等各个方面作为考量，精挑细选、从容购房。因此，对于地产开发商，就须在房屋的各个细节处下足功夫，以博得购房者的欢心。 "想要得到尊重，首先得给与尊重。"朱戈说，"尊重业主，给与其足够的人文关怀，亦是品牌再建设的关键。" 以91.78亿元的品牌价值位列"2007中国房地产公司品牌价值排行榜"榜首的万科，其品牌核心，"一切从客户角度出发"。万科的项目，大到社区规划，小到社区垃圾清理，但凡业主提出的建议，都会在第一时间协商解决，诚如王石所说，营造品牌不仅是把房子卖出去后提高销售业绩，而是怎样连续不断地为业主提供一些服务。复地地产是在中国最早推行客户关系管理系统的企业，自1997年开始，复地即开始收集客户资料，而后建立体系。以至于但凡拜访过的客户，复地都能知晓其购房偏好及兴趣爱好，从而为客户独身定做房屋、举办各类活动增进彼此了解。且此服务体系贯穿于房屋售前、售中、售后全过程。此外，今后更多的消费者在购买住宅时，会像买一件带有独特烙印的消费品一样，选择不同的品牌，来表达自己不同的生活感受。因此，对于地产开发商，想要自己的品牌长久保鲜，也需体现出品牌更具个性化的特质。 "最重要的，品牌再建设是一个长期过程。"朱戈说，"在市场发展趋缓的时候建设品牌，在市场向上的时候又忽略品牌建设。三天打鱼两天晒网，这样的地产开发商，很难长期稳立于今后的地产市场。"